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Guía para Vender
En primer lugar, desde JANMOL Asesores Inmobiliarios queremos agradecerle el interés y la confianza que deposita, y esperamos que deposite en un futuro en nuestra empresa, para la gestión integral de su propiedad.

El mercado inmobiliario en España y otros países está en crisis, pero esto no quiere decir que diariamente no se produzcan cientos de ventas. Es cierto que en nuestra Ciudad el mercado inmobiliario es un poco diferente, pero no hay que olvidar que también sufrimos las disposiciones a nivel crediticio que sufre la Península, dificultando el préstamo hipotecario y por lo tanto a la venta de las viviendas.

Los propietarios e incluso inmobiliarias profesionales cometen una y otra vez los mismos errores impidiéndoles vender de forma satisfactoria y sobre todo RAPIDA en un mercado que es actualmente “bajista”. Esta situación hace que los perjudicados sean los propietarios, viendo como sus viviendas van perdiendo valor.


A continuación expondremos los errores más comunes a la hora de vender una vivienda y la mejor manera para solucionarlos y llevar a cabo la venta de una manera satisfactoria.


1.- PONER UN PRECIO INCORRECTO
Es el error principal. En una situación de mercado “bajista” el mayor error es que los propietarios establezcan un precio demasiado alto por su vivienda. En la situación actual hay que ser realista y poner un precio que permita la venta de la vivienda en el menor tiempo posible. El propietario debe de ser consciente de que cuanto más tarde en vender su vivienda, menor valor tendrá. No tiene sentido poner un precio alto pensando “que ya tendré tiempo para bajarlo si hay alguien interesado” puesto que poner un precio alto lleva directamente a la exclusión por precio. Si en la zona hay viviendas más baratas, nadie estará interesado en el suyo. Es así de simple.
Saber qué precio poner a su casa no es facil. Ya no sirve poner el precio de venta que tenía la de un vecino, que vendió hace unos meses o incluso superior “porque el mío esta mejor situado o es más bonito”. Hay muchas viviendas en esta situación: la inmensa mayoría. POR ESO NO SE VENDEN.
Para solucionar esta situación, JANMOL Asesores Inmobiliarios le asesorará de una manera profesional y objetiva, basándonos en el precio de mercado de viviendas en la misma zona, así también le ofrecemos el servicio gratuito para usted de pre-tasación, el cual es una estimación muy aproximada del valor real de mercado. También ponemos a su disposición el contacto con tasadores oficiales, con cierto coste, para facilitar al posible comprador un informe que será válido en los bancos, ya que estos tienen la obligación de aceptar esta tasación oficial según Ley y tiene una duración de 6 meses.


2.- RECHAZAR UNA OFERTA QUE HAGA UN COMPRADOR
Muchos propietarios y promotores rechazan la primera oferta que reciben de la inmobiliaria, aunque esta se acerque mucho al precio inicial. Esperara a que aparezca una oferta mejor no funciona en un mercado “bajista”, con el agravante de que cuanto más tiempo espere, menor valor tendrá su vivienda. Ha y que distinguir la ofertas bajistas que hacen los clientes que no saben decir “esta casa no me gusta” y hacen una oferta temeraria para que el propietario le diga que no. Janmol le presentará una oferta en firme siempre para cerrar la venta, con el cliente que en realidad le gusta el casa, la zona y que están esperando a poder hacer una oferta competitiva.
RECUERDE ESPERAR Y AGUANTAR NO ES UNA BUENA ESTRATEGIA. Esto desemboca en mucho tiempo sin vender la vivienda, y después de todo ese tiempo malgastado, tendrá que hacer una bajada drástica, con la pérdida patrimonial que esta táctica conlleva.


3.- NO PREPARAR CONVENIENTEMENTE LA VIVIENDA
Otro error de los más comunes.
Con tanta oferta inmobiliaria en la Ciudad, ES MUY IMPORTANTE QUE SU VIVIENDA ESTÉ POR ENCIMA DEL RESTO DE VIVIENDAS A LA VENTA. La casa tiene que tener un aspecto muy atractivo. Por ejemplo y con poco dinero, pinte paredes, elimine todo objeto desordenado o que recargue la decoración. No dude en deshacerse de muebles si eso despeja su casa. Por supuesto, usted tiene sus propios gustos pero no tienen porque coincidir con el comprador. Y recuerde que su PRIORIDAD ES VENDER SU VIVIENDA. Sobra decir que la casa en el momento de la visita debe de estar ordenada y limpia. Un detalle importante, una casa muy limpia pero con los cristales sucios u opacos, sigue siendo una casa sucia.


4.- ESCOGER AL COMPRADOR INCORRECTO
Este error es el que más dolores de cabeza le puede ocasionar si realiza la venta de manera particular. Casi todo el mundo necesitan financiación externa, no todo el mundo puede acceder a una hipoteca tal y como está a día de hoy el sector. Tenga en cuenta que ningún banco OFRECE MAS DEL 80% DEL VALOR DE TASACION Y EN ALGUNOS CASO EL 80% DEL VALOR DE VENTA… independientemente de que el valor de tasación sea sustancialmente mayor.
Teniendo en cuenta esto, el futuro comprador debe tener ahorrado AL MENOS EL 30% DEL VALOR DE SU VIVIENDA.


AQUÍ USTED TIENE DOS ALTERNATIVAS

1.- Poner un precio de venta del 80% del valor de pre-tasación, para que su comprador no tenga problemas en la financiación. Además recuerde que si la vivienda está fuera de precio de mercado tendrá que negociar ¿De qué sirve que haya una persona interesada en la compra si finalmente no consigue la financiación necesaria? Otra opción más recomendable sería:
2.- Seleccionar a aquellos clientes que tengan ahorrado el 30% o su perfil laboral, económico o personal se adecue a los parámetros exigidos por las entidades financieras. Aquí es donde comienza nuestra labor más administrativa. Para usted puede ser cuanto menos, violento y complicado acceder a estos datos al posible comprador, mientras que nosotros le ofrecemos al cliente comprador la gestión integral de su hipoteca, por lo que sabremos en todo momento si la operación es viable o no, de manera que no tendrá su vivienda reservada por un tiempo sin determinar (ofrecemos una respuesta en una semana) perdiendo la oportunidad de nuevas visitas con posibilidades de venta. Señalizar la vivienda sin la certeza de que le concedan la financiación es perder un valioso tiempo y mientras tanto, su vivienda puede que haya bajado más de precio. CON NOSOTROS NO ARRIESGARA NI PERDERA NADA, AL CONTRARIO, TENDRA SU VIVIENDA VENDIDA Y ESCRITURADA EN TIEMPO RECORD.
Si los propietarios no están dispuestos a actuar según estas indicaciones, desde el establecimiento del precio o a la selección del potencial comprador, su venta estará frustrada con total seguridad.
Hay que tener en cuenta que LA OPCION DE NO VENDER es loable y está disponible para todos los propietarios.
JANMOL Asesores Inmobiliarios le acompañaremos en todo el proceso, le aconsejaremos en sus decisiones y le daremos todas las directrices necesarias en virtud de las necesidades que usted tenga y las dudas que le puedan ir surgiendo, de manera transparente y profesional.

5.- PUBLICARLO EN LOS MEDIOS INADECUADOS

¿Cree que todos los inmuebles deben publicarse en Internet en la misma página?
¿Cree que se debe de establecer el mismo criterio de venta o alquiler en una página web para una vivienda en el centro de la Ciudad que en un barrio periférico o incluso como pasa en nuestra Ciudad, se mezcle la oferta inmobiliaria ceutí con las viviendas que se ofertan en la zona norte de Marruecos sin poder filtrar la búsqueda? Como podrá comprobar en cualquier pagina donde busquemos una vivienda en Ceuta, también aparecerán ofertadas con precios diferentes y competitivos, crean do confusión y a veces cansando al potencial cliente a la hora de buscar su vivienda o si desconoce nuestra Ciudad, causándole dudas y creando malos entendidos en la ubicación de los inmuebles.
De forma involuntaria, puede estar eliminando casi toda probabilidad de venta.
En Janmol Asesores Inmobiliarios, somos expertos en el asesoramiento inmobiliario en Ceuta. Podemos encargarnos de realizar un plan de marketing personalizado que le puede permitir la venta rápida de su vivienda a un precio acorde con el mercado. El tener su vivienda en exclusiva hace que podamos invertir mayor capital en publicidad y evitará el tan temido “quemado” de la vivienda.
No olvide nunca: si la vivienda ha sido ofrecida por otra inmobiliaria y esta no ha sabido captar la atención del potencial comprador, este no volverá a visitar esa vivienda una segunda vez, así que no habrá servido de nada tener su vivienda a la venta en todas las inmobiliarias de la Ciudad e Internet. LA DESCARTARÁ PARA SIEMPRE Y HABRA PERDIDO SU VENTA.
Le invitamos a que visite nuestra página web www.janmol.es donde encontrará todas las ventajas de trabajar con nosotros en exclusiva.
Recuerde que usted siempre decide y Janmol Asesores Inmobiliarios estará ahí para ayudarle tome la decisión que tome.

6.- RECHAZAR LOS SERVICIOS DE UNA INMOBILIARIA O NO SELECCIONAR LA MÁS ADECUADA

Elegir la inmobiliaria adecuada es mucho más fácil de lo que parece. “Reconocido prestigio” no significa necesariamente “marca conocida”. Muchas veces el mejor profesional trabaja en una marca reconocida y otras veces no y será usted quien lo detecte a la hora de la primera toma de contacto y el interés, conocimiento del mercado inmobiliario y profesionalidad que le demuestren en ese mismo momento.

a. En primer lugar, no desconfíe.

b. Exija siempre que le hagan un encargo de mediación donde aparezca el precio en el que va a ser ofertada su propiedad así como los honorarios que percibirán por sus servicios. Janmol Asesores Inmobiliarios tiene como política de empresa firmar este encargo de mediación con todos sus clientes, pues consideramos indispensable que los propietarios tengan siempre por escrito las condiciones que se pactan para que estén protegidos en todo momento. RECUERDE: JANMOL ASESORES INMOBILIARIOS SOLO COBRARA SI FINALMENTE VENDEMOS LA VIVIENDA. En caso contrario, corremos con todos los gastos en los que hayamos incurrido (personal, publicidad, seguros sociales, teléfonos, desplazamientos, gastos generales de la empresa,….) ¿No le parece asombroso?

c. Es especialmente importante que el precio que usted pública (si ese fuese el caso) y el precio de la inmobiliaria sean idénticos.

Si varía su precio, INFORME INMEDIATAMENTE A LA INMOBILIARIA, para que también lo modifique. Que el comprador vea su vivienda en dos medios a distintos precios hace que se produzca desconfianza. Un cliente con desconfianza no compra. Despídase de la venta.

d. Asegúrese de que la inmobiliaria está seleccionando correctamente a su posible comprador: No permita que lleven clientes cuya financiación no esté clara o que las características no le encajen en sus necesidades o gustos. Janmol Asesores Inmobiliarios realiza un amplio reportaje de fotografías así como un detallado informe de las características de la vivienda para poder filtrar en la oficina las visitas de venta. No le deberían tomar los datos de su vivienda por teléfono, o decirle que no es necesario visitar la propiedad hasta que la visite con un cliente o que va a ir directamente con el cliente comprador. RECUERDE: Nadie puede realizar su trabajo de manera profesional si no conoce el producto que va a ofrecer. Y MUCHO MENOS VENDERLO.

e. No intervenga en la conversación o gestiones de cualquier tipo entre la inmobiliaria y el comprador durante la visita: Si han realizado bien su trabajo tendrán todos los datos de su propiedad. Sin ser su voluntad, va a incorporar elementos que pueden arriesgar la venta. Si son verdaderos profesionales, ellos sabrán cómo hacerlo. Diríjase siempre a la inmobiliaria que para eso la ha contratado. Si tienen alguna duda, respetuosamente se la preguntarán a usted en la misma visita.

f. Sepa adaptarse a los horarios de los compradores. En estos momentos la parte más interesada sin duda es usted, el propietario. Si quiere vender, debe adaptarse a la disponibilidad de los clientes Y NO AL CONTRARIO.

g. Tenga paciencia. Vender es un arte y una ciencia. Si ha seguido hasta ahora estas recomendaciones, verá los resultados mucho más pronto que muchos de sus conocidos que están en la misma situación. De todas maneras, con la sobreoferta del mercado inmobiliario es posible que se necesiten varias visitas para vender su casa, pues el cliente comprador tiene la posibilidad de exigir más y ya no se conforma. No piense necesariamente que la inmobiliaria está haciendo mal su trabajo.



Hemos querido plasmas los errores más comunes que comenten los propietarios a la hora de vender sus viviendas y que hemos recogido en esta guía después de años en el sector y de ver cómo ha cambiado el sector estos últimos años.

Si usted es propietario de una vivienda y la quiere vender, le aconsejamos que intente cumplir con nuestras propuestas y se ponga en manos de profesionales (usted deberá valorar si Janmol Asesores Inmobiliarios responde a sus expectativas). La situación anterior del mercado donde cualquier propiedad se vendía, HA PASADO, y tardaremos mucho, pero mucho tiempo, en que esa situación se repita. Si es que lo hace.


RECUERDE: siempre le queda la opción de no vender. Usted es libre de elegir. El personal de Janmol Asesores Inmobiliarios estará a su lado, con seriedad, transparencia y profesionalidad si nos lo permite, para ayudarle en todo el proceso.
 
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